О недвижимости и деньгах

images (3)Как известно, в России лучшим вложением денег считается приобретение недвижимости. Но это отнюдь не бесспорно. Подводные камни есть и там. Вниманию счастливых владельцев недвижимости предлагаем две статьи известного блоггера.

О недвижимости

Мои друзья прислали мне ссылку на замечательную заметку «Риэлторы признали непривлекательность вторичной недвижимости для инвестиций» (http://realty.rbc.ru/articles/29/10/2015/562949997922442.shtml#disqus_thread). Собственно говоря, ничего принципиально нового относительно того, что уже неоднократно говорилось на страницах этого журнала, в ней сказано не было. Стоимость самой недвижимости за прошедшие после кризиса годы упала и продолжает падать. Происходит обесценивание основного капитала. Особых признаков того, что ситуация в ближайшее время улучшится, нет. Доходность от сдачи квартир в аренду оказывается заметно ниже, чем проценты по банковским депозитам, которые в свою очередь заметно ниже текущей инфляции. Рынок настолько низколиквиден, что без значительной скидки продажа недвижимости практически невозможна. Все это было и так хорошо известно. Важным здесь, пожалуй, является лишь то, что теперь с очевидным согласились и сами риэлторы — люди, живущие от доходов со сделок по купле-продаже квартир.

Есть и еще пара моментов, о которых в статье не говорится ни слова. Это – затраты на коммунальные услуги и налоги. И если постоянно растущие затраты на воду, электричество, канализацию и прочее можно переложить на арендатора, то с налогами такое невозможно. При сдаче в аренду квартиры – это подоходный налог и налог на недвижимость. Если с первым кто-то и может рискнуть сжульничать, не оформляя официального договора аренды, то от второго собственнику недвижимости никуда не деться. С учетом того, что теперь оценка стоимости недвижимости будет определяться исходя из кадастровой стоимости, а не по оценкам БТИ, можно с уверенностью говорить о том, что налоги на недвижимость значительно возрастут. В результате этого доходность от вложений в недвижимость даже при сдаче ее в аренду может не просто еще больше снизиться, но и стать отрицательной.

Особенно опасно, если объект недвижимости приобретался в кредит, а его владелец по тем или иным причинам окажется неспособен погашать проценты и основную сумму долга по ипотеке. Эти неприятности дополнительно возрастают при наличии курсовых рисков, если кредит был взят в иностранной валюте, тогда как доходы должника формируются в валюте национальной. В связи с существенным падением цен на недвижимость может сложиться ситуация, когда даже продажи квартиры окажется недостаточно для погашения всей суммы долга. В результате, благодаря нашему замечательному законодательству и сидящим во всех ветвях государственной власти юристам, человек может не просто остаться без квартиры, но и с такими долгами, с которыми он или она никогда не смогут расплатиться.

Подобная недвижимость, которая может быть изъята кредиторами, прежде всего банками, и выставлена на продажу по более низкой, чем текущей рыночной, цене, представляет собой дополнительный инструмент давления на данный рынок. Пока он не сильно заметен, но по мере возможного дальнейшего ухудшения экономической обстановки и кредитных портфелей банков он может начать оказывать на рынок недвижимости все более серьезное влияние, толкая его еще больше вниз.

Возникает естественный вопрос: а что нужно, чтобы дела в этой сфере пошли на поправку? Совсем немного. Необходимо, чтобы экономика начала восстанавливаться. Естественным следствием этого может стать рост числа адекватно оплачиваемых рабочих мест, рост спроса на аренду жилья и рост спроса на покупку недвижимости. Как первичной, так и вторичной. Могут спросить: а что нужно для восстановления экономики? К сожалению, это совершенно другая история, и она выходит за рамки данной заметки, но основой для этого исторически всегда являлось приведение в порядок финансовой системы, основой которой являются твердые обеспеченные деньги – золото и серебро, а не бумажные необеспеченные валюты.

Да, кстати. Лучшим и наиболее ликвидным инструментом для сбережений всегда были именно деньги. Они остаются ими и сейчас, кто бы что ни говорил. Они не несут в себе рисков контрагентов и сохраняют свою ценность на протяжении всей человеческой истории. К тому же их можно хранить вне пределов и досягаемости современной банковской системы, что в нынешних условиях, когда важнейшим фактором становится не получение дохода на капитал, а возврат основной суммы капитала, может оказаться особенно важным.

И в завершение этой заметки, посвященной статье о недвижимости, хотелось бы напомнить один грубоватый, но вполне объективно отражающий реальность анекдот: «Чем отличается дурак от умного? Тем, что понимает то же самое, что и умный, но на пять минут позже.» Искренне надеюсь, что мои читатели понимали все, о чем говорилось в той статье и данной заметке, гораздо раньше их появления и поступали соответственно.

О недвижимости и деньгах

Переход определения стоимости недвижимости в России с оценок Бюро технической инвентаризации на кадастровую оценку и связанное с этим повышение уровня налогообложения владельцев домов, квартир, земельных участков и тому подобного может в конечном итоге привести к совершенно противоположным результатам, чем предполагали власти. В конечном итоге объемы собираемых налогов могут не вырасти, а, напротив, упасть. Причем всё может происходить вполне в рамках действующего законодательства. Для этого достаточно всего лишь одного: использовать при расчетах за недвижимость не бумажную валюту, выпускаемую Банком России (или каким-то иным центральным банком), а твердые обеспеченные деньги. Их чеканит также Банк России, и эти золотые монеты номиналом в 50 рублей известны под названием «Георгий Победоносец». Есть и иные, аналогичные им, но менее распространенные, например, «Сочи 2014». Они, как и разнообразные коллекционные монеты из драгоценных металлов, выпущенные Банком России, являются законным платежным средством Российской Федерации и обязательны к приему по их номиналу. Рассмотрим на небольшом примере, как они могут использоваться при проведении крупных сделок, как в сфере недвижимости, так и вне её.

Для простоты примера возьмем квартиру площадью 60 кв.м. , цена 1 кв.м. = 100 000 рублей, а стоимость всей квартиры равна 6 миллионам рублей в билетах Банка России. В это же время отпускная цена Банка России золотой монеты «Георгий Победоносец» с номиналом 50 рублей равна 20 000 рублей (на 02.11.2015 она равнялась 19 774,84 рублям, и ее котировки также как и иностранных валют публикуются ежедневно на сайте Банка России http://www.cbr.ru/Bank-notes_coins/?PrtId=cb) в билетах банка. Таким образом, 1 рубль золотом равен 400 бумажным рублям. В результате деления одного числа на другое цена квартиры вместо 6 миллионов рублей оказывается равной всего 15000 рублей золотом. Это 300 монет «Георгий Победоносец», что эквивалентно  примерно 2,3 килограммам золота. При расчете покупатель передает продавцу 300 монет, являющихся законным платежным средством Российской Федерации, и продажа осуществлена не за 6 миллионов рублей, а номинально всего лишь за 15 тысяч. Как говорится, почувствуйте разницу. Документально зафиксировать тот факт, что расчеты должны быть произведены в золотой монете, чтобы подстраховать обе стороны, особой проблемы не составляет.

Налоговую инспекцию, рассчитывавшую получить от налога на недвижимость в 400 раз больше, чем ей будут готовы заплатить граждане, подобный подход вряд ли обрадует. Она будет настаивать на большей сумме, ссылаясь на кадастровую оценку и пытаясь оспорить проведенную сделку. Проблема заключается в том, что, с одной стороны, она может получить нарастающую массу исков со стороны налогоплательщиков – владельцев недвижимости на несоответствующую  истинной стоимости объекта кадастровую оценку, а, с другой, четырехсоткратное падение стоимости квадратного метра недвижимости при заключении сделок, лишь подтверждающее неправомерность требований налоговых органов.

С этим можно было бы бороться, если такая сделка носила бы единичный характер. В случае, когда они станут массовыми, а что-то подсказывает, что это может произойти довольно быстро, бороться с такими полностью законными операциями станет довольно сложно. Самый простой способ – запретить расчеты в золотой монете — не проходит. «Георгий Победоносец», как уже отмечалось выше, это законное платежное средство, следовательно, и расчеты с его помощью вполне законны. Потребовать платить налоги на недвижимость золотом, тоже не проходит. Российским властям, исходя из положений Международного валютного фонда, могут быть предъявлены обвинения в том, что они являются валютными манипуляторами, что их вряд ли устроит, тем более из-за такой внутренней локальной проблемы. Таким образом, расчеты деньгами и связанное с этим налогообложение могут оказаться довольно неожиданными проблемами, которые само себе создало государство. Можно, конечно, запретить деньги, но… тогда мы будем жить при коммунизме. Для кого-то это станет осуществлением давней мечты, но, что-то подсказывает, что вряд ли подавляющее большинство населения будет готово согласиться с этим.

Попытки властей содрать побольше налогов со своего собственного населения, в данном случае путем повышения налогов на недвижимость, обычно вызывает ответную реакцию общества, которое старается всеми силами минимизировать причиняемый ему ущерб. И твердые обеспеченные деньги являются одним из возможных путей реализации этого на практике. Стоит добавить, что по мере роста мировой цены на золото и дальнейшей потере бумажным рублем своей покупательной способности этот разрыв в ценах, выраженных в  деньгах и бумажной валюте, может только расти, а долгосрочные сбережения, как показывает исторический опыт, оказывается лучше всего хранить в твердых обеспеченных деньгах – золоте и/или серебре.

Источник: http://alexandrlezhava.livejournal.com/

 

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *